买卖双方在签订合同该注意什么?_123539

博主:摩臣2主管qq86668摩臣2主管qq86668 3周前 ( 11-08 15:23 ) 45 0条评论
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买卖双方

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买卖双方在签订合同该注意什么?

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  在进行房产交易时,买方看中的房子还有租户,这对购房者有一定的影响。什么是“买卖不破租赁”、“同等优先权”?如果承租人虽然放弃优先购买但是没有搬离,购房者该怎么办?买卖双方在签订的合同中关于租户的相关约定应该注意什么?长沙装修网为您解答。


  一、法律对租户有哪些规定


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  1、买卖不破租赁。在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效!”


  2、同等优先权。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法第二百三十条也有规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”


  二、 租户不走,买方该怎么办


  承租人放弃优先购买,但没有搬离,购房者该怎么办呢?面对这一情况,购房者先不要着急入住,在签订的购房合同中会有交房时间和关于租户的约定,如果原户主没有按照约定交房或者隐瞒租户的问题,这是原户主违约,可以找中介和原户主沟通协商解决,让原户主去和租户沟通。如果超过了约定的时间,承租人仍未搬离,可以向法院起诉,由法院执行。


  三、二手房有租户,签合同时注意什么


  二手房有租户是二手房交易中常出现的一个问题,买卖双方在签订合同时就租户的相关问题以下几点需要注意:


  1、自行解决租约。如果卖方承诺自行解决租约事宜,且要求在合同中填写未出租的,购房者一定要注意不可以。当交易房屋处于出租状态时,须将交房时间、租赁合同期限、租金、押金的数额及归属约定在合同里,以确保房屋交易时买卖双方对房屋情况知晓,并对出租事宜进行约定;


  2、租金归属问题。当租约没有解除时,买卖合同应该明确租金归属问题,这就包括月租金额、租赁期限,不要忘记签订权属变更明细;


  3、卖方需提供《承租人放弃优先购买权声明》。根据《合同法》规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此,签约时需要卖方提供承租人亲笔签署的放弃优先购买权声明;


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  4、承租人不提供“放弃优先购买权声明”怎么办?根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二十四条第三项规定:“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,承租人主张优先购买房屋,人民法院不予支持。”也就是说,卖方于卖房前3个月书面通知承租人房屋出卖事宜,承租人15天内未明确表示购买,将会被视为放弃行使优先购买权。


  综上所述,有租户的二手房交易,买卖双方在签订的合同中要将这一问题写进合同内,并作出详细具体的约定。


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